安博电竞·从中国近代商品经济发展史看房地产行业分化
经济小知识：供给侧改革：主要是从劳动力、土地、资本、制度创造、创新等要素端进行改革，旨在调整经济结构，使要素实现最优配置，提升经济增长的质量和数量，目的是提高社会生产力水平的改革。其政策着眼点是则偏重于长期，从经济运行的源头入手，更加强调“治本”，从产业、企业等角度观察认识问题， 更突出长远的转型升级和活力再造。
需求侧改革：主要是对投资、消费、出口三方面进行改革，即采取扩大投资、鼓励消费、增加出口等方式扩大需求， 采取短期的反周期宏观调控措施，从而拉动经济增长。其政策着眼点则偏重于短期，从经济运行的结果入手，短期效果显著，对经济回暖、就业稳定、社会民生等作用明显，但有时政策刺激过渡，会导致副作用，不利于经济持续健康发展， 有时候甚至会延误经济结构调整的战略机遇期。
费雪方程式：是货币数量说的数学形式，即MV=PQ。其中M为货币量，V为货币流通速度，P为价格水平，Q为交易的商品总量。该方程式说明在V、Q比较稳定时，货币流通量M决定物价P。
逐底竞争：是国际经济学的一个著名概念，意指在全球化过程中，资本流遍世界，就是为了寻找最高的回报率。因此，政府在有关福利体系、环境标准和劳工保障的政策执行方面会受限制，意味发展中国家必须竞相削减工资水平和福利待遇以吸引国际企业投资设厂。
推绳子效应：货币政策如果实行紧缩的货币政策，例如提高准备金率等，市场立马做出反应，利率抬高，会马上导致诸如银行减少放贷等后果；而如果实行宽松的货币政策，利率虽然降低，但这时如果市场信心不足，银行不会选择放贷，投资者不会借贷，都会继续观望。
本文来自微信公众号：思想火种（ID：gh_ff9c0e837237），作者：思想火种，原文标题：《聊聊房地产行业那点事：分化》，题图来自：视觉中国
2024年是中国龙年，上一次龙年是2000年，是中国入世贸前夕，当时国家政策（取消福利房）及国际贸易环境给了中国地产行业两份大礼包，是亚洲金融危机后地产业的一个分水岭；2012年龙年，面对美国次贷危机，中美联合救市；12年过去又是一个轮回，面对疫情冲击和国际贸易环境恶化，中国房地产行业又走到了另一个分水岭，未来中国房地产行业将如何走？
先不急着去讨论或者下定论，我们可先回顾回顾中国近代商品经济发展史，也许会有助于我们透过迷雾，对未来中国房地产行业走向有更多清晰的认识和理解。
我国商品经济由解放初期的统购统销“计划经济”走到今天的“市场经济”经历了七十多年的发展，现在中国商品经济已经获得高度发展，供需矛盾得到了有效解决，其发展过程主要经历五个阶段。
中国近代因国家常年处于战争年代，物质极度匮乏，即使解放后我国日常商品仍长期存在供需矛盾，特别是粮食短缺较为严重，为扼制粮商投机，防止物价上涨，1953年10月16日，中国政府讨论通过了《中央关于粮食的计划收购与计划供应的决议》，中国统购统销政策于当年的12月开始实行。
在对粮食实行统购统销成功后，该模式开始向日常消费品推行（包括粮票、肉票、布票、棉花票、油票、糖票、豆制品票等各类五花八门的商品购买凭证），从此中国商品经济开始进入了漫长的票证供应时代。
建国初期中国是一个农业大国，产业结构单一，社会资本短缺，国家资本基本为零，因国家战略需要产业重点向重工业发展，发展重工业主要靠抑制城市消费和“三农”长期支持。城市提供低工酬、低福利产业工人；三农提供廉价劳动力、庞大消费市场、土地及矿产资源，通过近乎“无偿奉献”的产业工人和工农产品价格“剪刀差”，为国家工业化建设提供资本积累。
国家长期倚重发展重工产业，60年代~70年代中国形成了以重工业为主的产业群，东北、华北、华中是重工业聚集地，同时因产业而兴起新城市群和经济圈，成为中国经济发动机，外来迁入人口最多的区域。
这时期中国房地产行业处于国家计划经济管控之下，居民住宅是由国家统一管理建设，统建统分的福利房年代，处于极度匮乏时期，也是“票证”时代，住宅属于公共财产，不具备商品属性。
中国通过60、70年代经济建设和发展，完成了工业基础建设和部分国家资本积累，从而具备了经济改革的条件，随着中美破冰建交，国际经济大环境转好，1979年，为解决国家经济发展及改善百姓生活条件（主要解决吃饭问题），中国政府顺应时代形势发展需求，开始推行改革开放（即供给侧改革），解放生产力，商品允许自由交易，市场经济开始全面复苏发展，中国开始了第一次工业转型升级——重工业向轻工业转型升级。
从1984年到1988年，轻工业为主的乡镇企业迅猛发展，企业数量从165万个激增到1888万个，就近解决了农村富余劳动力。企业发展主要从欧洲、美国、日本引进了大批空调、洗衣机、汽车等产品的生产线，通过进口替代的方式进行大规模生产，以市场换技术、以空间换时间，逐步实现了制造业生产线的国产化，初步解决了居民日常消费商品内需问题。
80年代初期商品供应量仍旧满足不了中国巨大市场需求（内需为主），主要通过自产+进口解决内需（出现贸易逆差），因大部分商品仍受管控，市场处于半开放状态，是“计划经济”与“市场经济”共存的时代，全面市场经济发展仍处于摸索阶段。
由于工业大规模生产需要大量资金投入，中国城市部分小型国有和集体企业开始进行多种多样的股份制尝试，启动股票发行。1990年12月19日，上海证券交易所正式开业，1991年7月3日，深圳证券交易所也正式营业。
产业升级促使中国经济发展重心往沿海地区转移，珠三角和长三角城市开启引领中国经济的序幕。外贸产业发展吸引全国各地人才及产业工人涌入两个经济区，出现“孔雀东南飞”现象，另外也出现建国以来的移民潮高峰（1986年~1992年），其中人口流动及移民背后实则是贸易全球化和工业产业链布局发展驱动的结果。
这时中国房地产跟随改革开放脚步，走出体制，从供给侧入手改革，从土地（农村土地承包制及城镇国有土地拍卖制）和制度（房产允许售卖）要素进行改革，因户籍迁徙限制，工业发展刚刚起步，居民购买能力有限，所以中国社会仍以日常消费品供需矛盾为主，住房需求矛盾没有凸出显现出来，是被经济条件抑制的年代。
经过十多年的改革开放，中国市场经济制度已经逐步建立完善，市场经济体系确立，计划经济转向了市场经济，内贸型向外向型转型（内需基本解决，对外出口创汇，1994年开始贸易顺差），社会生产力已经得到极大释放，农村粮食产量逐年提升，城市工业发展得到了大幅度提升，商品供应日益丰富。
1993年，粮票取消，随后产品票证也相继取消，中国票证时代正式谢幕，这标志了中国政府开始解决了困扰中国近百年的温饱问题。
90年代初期我国产业结构以劳动密集型和资本密集型产业为主，高投入、高消耗、高排放的传统粗放发展模式，自主创新能力不强，产品附加值低。中国产品以国外进口和国内仿制为主，进口与国产产品质量泾渭分明，“Made in China”代表粗制滥造、价格低廉。
90年代中后期西方发达国家呈现“去工业化”倾向，跨国公司把部分高端制造和研发环节向新兴国家转移（类似中国2010年后一线城市出现资产泡沫化，制造业外迁发展，典型案例如深圳富士康向内地搬迁和华为制造厂搬迁到东莞），中国引进发达国家的资金、技术投资，并承接来自发达国家的工业生产线转移，工业蓬勃发展，产能快速提升，中国开始第二次产业升级，受到产业发展带来的红利，迎来多轮小牛市，上证指数从开始100多点涨到2000点，人口持续向珠三角和长三角及内地大城市流动。国际制造业流入刺激产业人才需求，移民潮开始第一次大幅回落并趋于平稳（1993年~2000年）。
1997年亚洲金融危机，中国第一次面临产能过剩问题（需求侧危机），此次危机是国内消费能力没有形成，国外市场没有全面对中国开放所导致，后期通过加入WTO，中国经济融入世界经济圈，第一次产能危机得到有效化解（需求侧改革），2001年后对外出口总量快速增速。
这阶段中国房地产行业是福利房与商品房共存的时代，受到工业经济发展红利带来的社会财富增长（外汇收入），房地产快速发展，房价开始上涨，1993年为应对过快上涨的房价，政府出台首个房地产调控政策。
1997年亚洲金融危机爆发，政府为解决住房需求问题（需求侧危机），1998年终止福利分房，实行货币化分房，实际就是取消房地产“票证”，全面推行住宅完全市场化，这时中国房产才真正意义上回归了商品性质，完全进入了“市场经济”时代（需求侧改革）。
2001年，中国正式加入世贸组织，经济全面融入国际产业分工体系，公平参与国际贸易竞争，同时倒逼中国工业生产体系与国际接轨，规范化工业管理制度，充分利用国际和国内两种资源、两个市场，全面引进技术建设国际先进制造业加工中心和区域性研发中心，中国开始第三次产业升级，从工业经济转向了知识经济，由“速度与规模”向“效益与集约”转型，使中国工业进入新的发展水平，中国产品质量得到了大幅度提升，“Made in China”代表物美价廉，中国小宗商品开始横扫全球。
受益于外贸业务增长，中国2007年迎来第一次超级大牛市（上证指数突破6000点大关，至今仍未被打破），中国产业全面发展，珠三角城市群、长三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群、关中城市群初步形成，人口分流向各城市群，产业升级对高端人才需求，使2001年留学归国人员占比开始止跌回升。
出口货物大幅提升，国内经济快速发展，居民收入水平大幅提升，内需开始形成，电商兴起，居民开始接触网络购物，中国商品经济步入成熟阶段，互联网和新兴产业崛起成为中国新时期主要推动经济发展的引擎，但中国仍旧以需求侧改革为主，依靠出口拉动中国经济发展。
这阶段由于工业化、城镇化快速发展，大量农村人口涌入城市，中国房地产行业迎来快速发展的机遇。国家经济实力提升（外汇收入增多）、居民收入增加，使得住宅市场长期积聚的巨大需求能量，开始具备释放条件，房地产开启了普涨模式，快速上涨的房价让中国百姓初尝到房产投资的高溢价，此后中国开启了全民炒房的时代。
2008年，美国房产的信贷危机引发华尔街金融海啸，全球经济下滑、外需下降，使国内长期存在的供给侧结构性错配问题集中暴露出来，导致了中国第二次产能过剩（供给侧危机），中国暴跌到1600点（上证指数），此次产能危机时，国内消费能力已经开始形成，但消费市场却没有形成，这主要原因是供给侧出了问题，消费市场出现分化需。
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